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Votre crédit immobilier



Définition du crédit immobilier


Un crédit immobilier est une somme d’argent prêtée par un établissement bancaire et destinée à financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un logement destiné à la location.

Cette somme d’argent est remboursée par l’emprunteur durant une période définie et moyennant des intérêts destinés à rémunérer l’organisme bancaire qui vous prête l’argent.

Plusieurs éléments caractérisent un crédit immobilier et permettent d’en définir le calcul :

  • le montant emprunté (généralement égal au montant de l’opération auquel on déduit l’apport personnel)
  • la durée de l’emprunt
  • le montant des mensualités
  • le montant des assurances et des garanties
  • les frais de dossier
  • le taux d’intérêt (fixe ou variable)
  • le coût du crédit

Le taux d’intérêt et celui des assurances sont un élément capital du crédit immobilier puisqu’ils ont des répercussions directes sur le montant des mensualités, sur le coût du crédit et aussi sur la durée de l’emprunt.


Réglementation du crédit immobilier


Lors de la souscription d’un crédit immobilier, l’emprunteur est protégé par une loi stricte du Code de la consommation (articles L. 312-1 et suivants).

Cette loi impose un temps de réflexion de dix jours accordé à tout emprunteur (Loi Scrivener).

La loi Neiertz encadre également le domaine du surendettement des ménages.


Déterminer sa capacité d’emprunt


Pour financer son projet immobilier, la première étape consiste à déterminer sa capacité de remboursement mensuelle. Celle ci se calcule en fonction de ses revenus et ne peut pas dépasser un taux d’endettement de 33%.

Cela signifie qu’un couple qui gagne 4 000€ nets par mois ne pourra dépasser un remboursement mensuel pour son crédit immobilier de 1 320€, s’il n’a aucune autre charge fixe (prêt personnel, prêt automobile, loyer, pension, etc.).

En effet, les banques considèrent qu’un taux d’endettement supérieur à 33% est trop risqué puisqu’il est nécessaire de conserver un reste à vivre suffisant pour toutes les dépenses courantes.


  • Le conseil LM : Il est même préférable, dans la mesure du possible, de se situer le plus possible en dessous de ces 33% pour prévenir l’imprévisible.


Une fois la capacité de remboursement mensuelle déterminée, il est alors possible de déterminer sa capacité d’emprunt, c’est à dire le montant maximum qu’une banque sera susceptible de vous prêter.

La capacité d’emprunt s’obtient en multipliant la capacité de remboursement mensuelle par la durée du crédit immobilier et par le Taux Effectif Global (TEG).

Pour vous aider dans cette demarche LM immobilier vous propose une simulateur de crédits.


L’assurance Emprunteur


Le prêt immobilier doit être couvert par un certain nombre de garanties comme le décès-invalidité, l’incapacité de travail ou la perte d’emploi.

Ces garanties prémunissent les banques mais aussi l’emprunteur contre le risque de ne plus pouvoir payer les échéances de son prêt en cas d’accident de la vie (maladie, décès, invalidité, chômage…).

Dans ces cas et en fonction des termes du contrat, la banque pourra rembourser partiellement, totalement ou de manière temporaire les mensualités.

Un couple pourra choisir le pourcentage d’assurance qu’il souhaite mettre en place sur chaque tête. 100% sur chaque tête signifie par exemple qu’en cas de décès d’un des deux époux, celui qui reste n’aura plus à rembourser le crédit immobilier souscrit conjointement, la banque s’en chargera.

75% sur chaque tête signifie que, dans la même situation, celui qui reste aura à s’acquitter de 25% du remboursement, la banque prenant en charge les 75% restants et ainsi de suite.........

Le montant de l’assurance sera évidemment moins élevé à mesure que le pourcentage choisi l’est aussi… Un juste dosage qui dépend de la situation de chacun.

Enfin, une banque vous proposera systématiquement son assurance groupe dans le cadre de son crédit. N’oubliez pas que la loi Lagarde, vous permet désormais d’avoir recours à une délégation d’assurance, c’est à dire, de la souscrire ailleurs.


Les garanties d’un prêt immobilier


Les banques demandent également des garanties. Elles leurs permettent de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur, c’est à dire de faire vendre le bien financé pour récupérer les sommes prêtées.

  • L’hypothèque

Elle donne droit à la banque de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères en cas de défaillance de paiement.

  • Le cautionnement

Il désigne une personne qui s’engage à rembourser les sommes dues à la banque lorsque l’emprunteur n’y parvient pas lui-même.
C’est le cas notamment des mutuelles de la Fonction Publique (Éducation nationale, RATP, Poste, Police…).

La plus connue est la CASDEN qui permet aux salariés de l’Éducation Nationale et des établissement de recherche publique de bénéficier d’une garantie sans frais.

  • Le conseil LM : Dans la mesure de vos possibilités, la caution est l'une des solutions les plus économique.
  • Le privilège de prêteur de deniers

Cette garantie fonctionne sur le même principe que l’hypothèque. En revanche, elle ne peut garantir que sur des biens existants (ancien, neuf ou terrains).

  • Le nantissement

Le nantissement est un contrat par lequel l’emprunteur remet une chose de valeur suffisante à son créancier pour garantir la sûreté de la dette. Il peut s’agir de contrats d’assurance-vie ou de placements sûrs.


La durée de remboursement d’un crédit immobilier


La durée de remboursement d’un crédit immobilier peut varier de quelques années à plusieurs décennies. Plus cette durée est élevée et plus le taux d’intérêt proposé le sera également. C’est normal puisqu’un établissement bancaire qui s’engage sur une durée longue prendra davantage de risques que sur une durée plus courte.

Par ailleurs, dans la grande majorité des cas, pour un crédit immobilier classique, le montant des intérêts se calcule par rapport au capital restant dû (la somme empruntée restant encore à rembourser).

Ainsi, plus on avance dans le remboursement du prêt, moins les intérêts sont importants. A mensualités constantes, le remboursement des intérêts s’effectuent donc surtout au début de la durée du crédit au détriment du capital. C’est pour cette raison qu’il est coutume de dire que dans les premières années d’un crédit immobilier, on ne paie presque que des intérêts.

Cela revient à dire qu’on commence d’abord par rémunérer la banque pour son service rendu, avant de rembourser le capital prêté à proprement parler.

Ainsi, revendre un bien immobilier dans les toutes premières années de son crédit immobilier au même prix que celui de son achat est rarement rentable. Il n’aura été remboursé quasiment que des intérêts et il faudra rembourser le produit de la vente à la banque, presque sans plus value.

L’évolution du remboursement du capital prêté par une banque, sans tenir compte des intérêts s’appelle l’amortissement.


  • Le conseil LM : A chaque maison son crédit. Lorsque vous changer de logement, vous changer de crédit. C'est pourquoi, rien ne sert de trop se serrer la ceinture avec une mensualité élevé, sur une courte durée car à la revente votre credit sera caduc.




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